全球房地產市場在經歷了幾年的劇烈動盪後，正步入一個充滿分歧的新階段。根據瑞士銀行集團(UBS)發布的《全球房地產泡沫指數》報告，全球主要城市的房價漲勢已普遍降溫，但特定熱點城市的泡沫風險不減反增，其中美國邁阿密、日本東京與瑞士蘇黎世被列為風險最高的城市。 這種冷熱不均的現象，揭示了後疫情時代全球資金流動、利率政策與在地供需失衡交織下的複雜樣貌。
UBS的報告對全球21個主要城市進行了分析，邁阿密以高達1.73的指數得分位居榜首，成為全球泡沫風險最高的都會區。 緊追在後的是東京(1.59)和蘇黎世(1.55)，這三個城市是唯三被評為具有「高度風險」的地區。 報告指出，這些市場的共通點在於房價已和當地居民的收入及租金水平嚴重脫鉤，主要是由投機性需求和強勁的外部資金流入所驅動。
除了上述三大高風險城市，洛杉磯、日內瓦、阿姆斯特丹以及杜拜也被標示為具有「較高風險」。 值得注意的是杜拜，根據UBS分析，該市房價在過去五年內飆升了50%，其房地產風險指數在過去一年中急遽攀升，主要歸因於2020年以來近15%的人口增長，大量移民湧入使得住房供應極度緊張。 同樣地，馬德里的房價年增長率在所有分析城市中表現最為強勁，顯示出市場的過熱跡象。
相較之下，一些過去幾年的房市寵兒則出現了明顯的降溫。加拿大的多倫多和溫哥華，以及德國的法蘭克福，其泡沫風險已從「高度」下降至「中度」。 Visual Capitalist的分析指出，多倫多房價出現了7.5%的實際跌幅，而香港的跌幅更達到7.9%，這兩個城市是風險指數下降最顯著的地區。 這種轉變主要歸因於利率上升、更嚴格的貸款條件，以及針對外國買家的限制政策，有效抑制了投機熱潮。
倫敦、巴黎、米蘭、紐約及舊金山等國際大都會，目前的泡沫風險則被評為「較低」。 香港在經歷了價格修正後，也已回到「價值合理」的區間。 聖保羅則在所有受評城市中風險最低。 根據Family Wealth Report報導，這些市場的價格回調，反映出高利率環境對需求的抑制作用，全球房市普遍存在的狂熱情緒已有所消退。
房價與負擔能力的脫鉤是全球性的挑戰。國際貨幣基金(IMF)的資料顯示，全球正經歷十年來最嚴峻的住房負擔能力危機，許多已開發國家的房價已超越2008年金融海嘯前的高峰。 UBS的報告也強調，在香港，一位普通技術服務業勞工需要花費約14年的總收入，才能購買一間60平方米(約18坪)的公寓。 在東京、巴黎和倫敦，房價對收入比也都超過了10倍，顯示出驚人的負擔壓力。
這場全球性的住房危機，根源於多重因素。根據The Guardian報導，全球性的都市化趨勢、建築成本上揚，以及未能跟上人口增長的住宅建設速度，都是結構性的原因。 PwC的分析則指出，持續的通貨膨脹、高昂的資金成本及地緣政治的不穩定性，是房地產行業面臨的主要挑戰。 儘管如此，許多專家預期各國央行可能在2026年前降息，這或將為房市注入新的動力。
展望未來，全球房地產市場將呈現高度分化的「K型」走勢。一方面，如邁阿密和東京等熱點城市，在強勁需求和有限庫存的支撐下，價格可能繼續攀升，但也伴伴隨更高的修正風險。 另一方面，許多先前過熱的市場正在經歷正常化過程，價格趨於穩定甚至回落。根據AInvest的分析，這種市場分歧為投資者帶來了挑戰與機遇，策略性的多元化配置變得很重要。